В Обзоре судебной практики № 1 за 2019 год Верховный Суд РФ разъясняет, какие правовые последствия возникают, если заключить договор аренды по одному и тому же имуществу с разными контрагентами.
Указывается, что такая ситуация сама по себе не влечёт недействительности каждой отдельной сделки. Однако естественно, что в большинстве случаев договорное имущество передаётся только одному арендатору. А значит, так нарушается имущественный интерес других.
Прецедент, который попал в Обзор судебной практики, заключается в следующем. Компания заключила договор с обществом-арендатором. Предмет аренды — недвижимость. Однако регистрацию сделки приостановили, потому что в ЕГРП уже были записи об аренде данного имущества. Эти договоры аренды заключены и не прекращались.
Узнав об этом, арендатор обратился в суд с иском о признании сделки недействительной. Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований. Истец обратился с жалобой в апелляцию, где обжалованное решение отменили, а иск удовлетворили.
Верховный Суд РФ отменил оба решения и направил дело на новое рассмотрение.
Мотивировал он это следующими правовыми нормами. П. 3 ст. 611 ГК РФ устанавливает право арендатора взыскать убытки, если арендодатель не передал предмет договора в установленный срок. Ст. 398 ГК РФ даёт истцу право истребовать договорное имущество вместе с возмещением убытков, связанных с задержкой. Либо же арендатор вправе потребовать расторжения договора и взыскания соответствующих убытков и неустойки.
Однако в данном случае предмет договора уже передан другому арендатору, следовательно, истребовать его нельзя. Тогда остаётся лишь взыскать с арендодателя убытки.
П. 13 ПП ВАС РФ № 73 указывает, что в подобных ситуациях применяются нормы ст. 398 ГК РФ. Потерпевший арендатор может требовать возмещения убытков и предусмотренной договором неустойки.
В то же время Верховный суд отмечает, что наличие одной записи в ЕГРП само по себе не препятствует внести другую. Это возможно, например, если исполнение одного договора аренды не мешает другому (например, используются разные части недвижимости).
Если сделку аренды при наличии иных сделок аренды нельзя признать недействительной, то решение суда апелляционной инстанции неверно. Однако неверно и решение суда первой инстанции, отказавшего в возмещении убытков. В действительности убытки и неустойку взыскивают, чтобы восстановить нарушенное право истца, однако это не влечёт недействительности сделки.
Скачать
