Главная сложность при расчете упущенной выгоды — необходимость оценить неполученный доход и доказать, что он был бы извлечен при обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено. То есть нужно с высокой степенью достоверности смоделировать ситуацию, которой в реальности не случилось. С этим успешно справился специалист в следующем деле.
Контрагент заказчика нарушил условия договора аренды и тем самым лишил его возможности получать прибыль от автомойки. Прежде чем приступить к расчету упущенной выгоды, специалист проделал большую работу по анализу рынка. И этот подход себя оправдал.
Обстоятельства дела
Одна компания арендовала у другой земельный участок в Москве на срок с 08.02.2018 по 31.01.2019 года, чтобы открыть на нем бесконтактную автомойку.
В начале февраля был заключен договор и оформлена передача участка актом приемки. Но уже 28.03.2018 владельцу мойки пришло уведомление, что арендодатель расторгает договор досрочно в одностороннем порядке.
На просьбу предоставить письменное обоснование такого решения арендатор получил не мотивировку, а проект дополнительного соглашения, которым собственник участка намеревался более чем в 2 раза увеличить размер ежемесячной ставки.
Арендатор не подписал соглашение и снова попросил контрагента обосновать свои действия. В ответ 25.04.2018 года было получено требование о возврате имущества в связи с прекращением договора. А 28.04.2018 года собственник вовсе перекрыл арендатору и его сотрудникам доступ к границам земельного участка, отключил электричество и водоснабжение.
Арендатор лишился возможности использовать земельный участок с 28.04.2018 года, несмотря на надлежащее исполнение условий договора со своей стороны и внесение платы за май 2018 года.
Начало работы
Договор с экспертной группой Veta на расчет упущенной выгоды заключили 27.06.2018 года. На эту дату автомойка уже два месяца не функционировала и не приносила прибыли.
На исследование были поставлены вопросы о расчете суммы упущенной выгоды за два периода:
-
с 28.04.2018 по 27.06.2018 года — на момент обращения заказчика;
-
с 29.04.2018 по 31.01.2019 года — до истечения срока договора аренды.
Анализ рынка
На арендованном земельном участке компания открыла автомойку самообслуживания, должным образом оборудованную для оказания соответствующих услуг. Специалист отметил, что месторасположение объекта привлекательно и перспективно для ведения бизнеса благодаря хорошей транспортной доступности и плотной окружающей застройке.
Чтобы максимально достоверно оценить размер упущенной выгоды, специалист выполнил анализ ценообразующих и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта. В частности, он детально изучил рынок автомоек.
Были проанализированы сегменты предлагаемых автомойками услуг, цены на эти услуги, спрос, целевая аудитория, то есть потенциальные клиенты автомоек, и прочие факторы, прямо или косвенно указывающие на потенциальную прибыльность объекта.
Исследование показало следующее. Бо́льшая часть отраслей экономики в 2018 году интенсивно развивалась, государство оказывало поддержку бизнесу, темпы инфляции сокращались, а реальные доходы населения страны росли.
В этих благоприятных условиях рынок автомоек находился в стадии активного развития. Наиболее перспективным выглядел формат самообслуживания, доступный всем слоям населения и еще недостаточно освоенный в нашей стране. Прогнозировался рост доли таких автомоек по стране с 5 до 50% в ближайшие 10 лет.
Проведенный анализ рынка показал, что в Москве рентабельность моек самообслуживания в силу их дефицита может доходить до 90%.
Процесс оценки
Период работы автомойки с даты ее установки по 28.04.2018 г. (дата возникновения конфликта) нельзя считать репрезентативным для прогнозирования доходов от деятельности из-за его непродолжительности. Проведенный специалистом анализ рынка позволил произвести расчет на основе рыночных данных.
Процедура оценки упущенной выгоды проходила в 6 этапов.
-
Определение среднего чека на основе статистической информации по Москве.
Дополнительно их сравнили с прайсом автомойки заказчика и убедились, что он мог рассчитывать на такую сумму. -
Определение потенциального трафика автомобилей в сутки.
Этот показатель вычисляли на основе среднего времени мойки (в соответствии с техническими характеристиками оборудования) и количества постов. Выяснили, что мойка могла бы обслуживать 864 авто в сутки с учетом времени на пересменку и возможные простои. -
Определение периода упущенной выгоды.
Расчет производили:
– с 28.04.2018 по 27.06.2018 года— за этот отрезок времени продолжительностью 61 день специалист мог рассчитать упущенную выгоду на основе анализа рынка;
– с 28.06.2018 по 31.01.2019 года— 218 дней составил будущий период, за который даже рыночные показатели можно было получить только путем моделирования. -
Расчет действительного валового дохода от эксплуатации автомойки.
Потенциальный валовый доход (ПВД) вычисляют, умножая сумму среднего чека на количество автомобилей, обслуживаемых в день. Но для расчета действительного валового дохода (ДВД) нужно учитывать загрузку объекта. Потенциальный трафик (его нашли на 2-м этапе) мог быть далек от реального.
Специалисту помогли данные из периодического аналитического источника, откуда взяли среднегодовую заполняемость аналогичных объектов по Москве. Она составила в среднем 22,5%. Этот показатель использовали, чтобы посчитать реалистичный ежедневный трафик, а затем и действительный валовый доход. -
Расчет чистого операционного дохода (упущенной выгоды) от эксплуатации автомойки.
В результате анализа рынка специалист выявил, что средняя рентабельность автомоек составляет 47%. Исходя из этого показателя и вычисленного на предыдущем этапе ДВД, он рассчитал операционный доход, выраженный в рублях за день. -
Расчет суммы текущих стоимостей упущенной выгоды.
Дальше специалисту осталось вычислить, какой доход заказчик недополучил за нужные периоды. Умножить дневной показатель операционного дохода (упущенной выгоды) на количество дней было недостаточно. Требовалось также привести суммы дохода к текущим цифрам с учетом изменения стоимости денег во времени.
В качестве ставок дисконтирования использовались средневзвешенные процентные ставки по банковским рублевым вкладам в РФ за сопоставимые периоды времени.
Также специалист учел, что 24.04.2018 г. арендатор внес плату за пользование земельным участком за май 2018 г., и добавил проиндексированную сумму взноса к размеру упущенной выгоды.
Итог
Рассчитанный специалистом размер упущенной выгоды составил 5 690 000 (пять миллионов шестьсот девяносто тысяч) руб. Заказчик не только узнал сумму недополученной им прибыли, но и получил ее убедительное обоснование. Это позволило ему потребовать возмещения убытков от контрагента.
